多次传出筹备上市消息 广东方直集团室内装饰服务收入三连降

多次传出筹备上市消息的广东方直集团,终于向IPO迈出了实质性的一步。

4月21日晚间,隶属于方直集团、主营业务为房地产开发的方直发展集团首次向港交所递交了招股书。招股书显示,2018年-2020年,方直发展营收、归母净利润复合年增长率1.16%、117.73%。

同期,方直发展借款总额(包括银行贷款及其他借款)由52.53亿元增至95.71亿元,三年时间增长超43亿元;资本负债比虽由2018年的668.3%,大幅下降至231.4%,但仍处于较高水平。

从广东惠州以房地产装饰、园林产业起家的方直集团于1998年由陈专创立,主要业务布局大湾区。早在2019年,方直集团就曾在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位;今年3月,方直获禹洲原执行总裁许珂加盟,更是被外界解读为加码IPO。

在第三方机构克而瑞统计的房企销售TOP200排行榜中,2019年和2020年方直集团均未上榜,2018年则以67.5亿元的全口径金额排行第178位。

室内装饰服务收入三连降,商业物业租赁毛利率超93%

招股书显示,方直发展的收入主要由三部分组成:物业开发及销售、商业物业租赁及室内装饰服务。

2018年-2020年,方直发展营收分别为30.44亿元、33.59亿元与31.51亿元,对应的归母净利润为0.28亿元、2.43亿元与2.89亿元。

其中,物业开发及销售为方直发展主要收入,过往三年营收贡献比均超99%;商业物业租赁2020年收入0.32亿元,是三大板块中唯一实现正增长的业务增幅为6.66%;室内装饰服务收入则由2018年的0.06亿元降至2020年末的0.02亿元,营收贡献比仅0.1%。

2018年-2020年,方直发展毛利润为8.248亿元、14.089亿元、11.973亿元,整体毛利率分别为27.1%、41.9%与38%。

其中,物业开发及销售毛利率分别为26.6%、41.5%、37.3%;商业物业租赁毛利率均在93%以上;室内装饰服务毛利率则仅在5.1%-6.1%之间

2020年,方直发展的营收、毛利以及毛利率均出现同比下降的情况,但归母净利润却实现了同比增长。其中,2019年归母净利润2.43亿元同比增长7.5倍,主要系同期公司销售成本下降12.12%,来自于其他收入的部分增长4.3倍至1.39亿元。

2020年,方直发展归母净利润2.89亿元,同比增幅降至20.65%,但仍保持增长态势。不过,同期方值发展非控股权益为0.013亿元,同比下降了73.46%。

方直发展称2020年营收31.51亿元,同比下降6.19%,主要系报告期内已确认总建筑面积减少,部分被已确认每平方米平均售价的增加所抵消。

招股书显示,2020年方直发展已确认总建筑面积为17.1万平方米,同比减少33.46%;已售每平方米平均成本升至1.14万元,同比增长52%。

截至2021年1月底,方直发展共有43个项目,覆盖广东省11个城市;土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米,其中85.9%位于大湾区,业务布局较为单一。

方直发展在招股书中称,其成立于2004年,在中指院评定的中国大湾区房地产50强中,公司2010年、2019年分别位于第20位及第23位。

期末在手现金仅9亿元,信托融资利率最高达17%

方直发展在招股中表示,集资所得部份将用于支付近期收购或预期将于未来收购的三幅地块;偿还一部份已用于公司项目开发用途的现有银行及信托融资贷;以及用于一般业务运营及营运资金。

招股书显示,方直发展2020年录得负经营活动现金流24.51亿元,主要系经营所用14.19亿元、已付利息8.07亿元、已付税款2.39亿元所导致。

此外,2018年-2019年,方直发展录得负投资活动现金流36.96亿元、17.12亿元;直到2020年才有所回正,当期方直发展投资活动现金流净额为6.85亿元。

方直发展表示,在经营活动所用的现金主要为物业开发活动(包括土地收购)支付的款项。因业务扩张和加强了土地收购力度,2018年-2020间,公司银行及其他借款分别为62.52亿元、78.78亿元、95.70亿元,三年时间增长超33亿元。

期间,方直发展银行及其他借款的加权平均利率分别为11.2%、11.5%、11.1%,均为较高水平。

截止2021年2月28日,方直发展银行及其他借款已升至111.77亿元。其中,于一年内到期的银行及其他借款为49.3亿元,占比44%;两年内到期的为23.09亿元,占比20.65%。

方直发展还面临着大数额的信托融资,截止2021年2月28日,其未偿还信托融资及其他融资安排总额为43.64亿元,占同日借款总额(包括银行及其他借款)的39.%。

具体来看,方直发展合计还有14笔信托融资未偿还,年利率介于9.8%-17%之间;抵押品主要是方直发展旗下项目公司不同比列的股权及土地使用权和物业。

方直发展的整体融资成本也较高,2018年-2020年分别为1.28亿元、2.58亿元、1.58亿元。其中,2018年、2019年的融资成本要超过其当期的净利润,2020年也达到了净利润的一半。

同期,方直发展资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%,长期位于较高水平。而方直发展2020年资本负债比率猛降507个百分点的背后,主要是因权益总额的变化。

招股书显示,2019年方直发展权益总额为9.6亿元,同比增长24.03%;2020年这一指标为29.34亿元,同比翻3.05倍。

作为分母的权益总额猛增,使得方直发展2020年资本负债比率大幅下降。其中,2020年母公司应占权益为7.54亿元,同比增长56.75%;非控股权益为21.8亿元,同比增长355.11%。

截止2020年末,方直发展现金及现金等价物为9.19元;同期,方直发展一年内到期的银行及其他借款高达40.39亿元。

董事长陈专及配偶合计持股95%,为广东阳江商会创始人之一

值得注意的是,方直发展还在招股书中提示风险时表示,截至2021年1月31日,其有四个项目由联营公司开发。其中,2018年其占得联营公司利润为370万元;但2019年、2020年则亏损250万元、30万元。

方直发展称,于2019年和2020年分占联营公司录得应占亏损,主要由于其已售建筑面积较少,山水华府在出售共同开发的物业管理项目的剩馀物业时产生较多的行政开支以及其他开支。

同时,还包括非物业开发公司广州市方直环境有限公司(即方直环境)录得的亏损。而方直发展在2018年录得盈利,则是因为山水华府开发的项目于往绩记录期间前竣工并交付,并因此获取利益。

公开资料显示,方直集团成立于1998年,经营房地产装修以及园林设计施工,2006年正式进军房地产业务。

方直集团创始人陈专是广东阳江阳西县上洋镇人,2017年与广州金发科技董事长袁志敏、广东喜之郎老板李永军、中国平安保险董事长马明哲等创始人共同登上广东阳江十大富豪排行榜,同时也是广东省阳江商会的创始人之一。

2006年,方直集团开发了首个项目山水华府;2011年-2012年方直集团在惠州开发的方直珑湖湾、方直君御等项目,一度成为当地豪宅标杆,这也是方直集团的高光时刻。

2015年,方直集团确定深耕粤港澳的发展战略;次年,在深圳设立了除广州总部以外的第二总部,寻找一二线城市的机会。

2019年8月和9月,方直集团曾在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位。其中,高级财务经理全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作;法务职位则负责对接集团IPO上市相关法务工作。

2020年5月,多家媒体援引市场消息报道称,“方直集团近期正与投行密切接触,筹备赴港上市”。彼时,方直仅回应称,一切以官方消息为准。

今年3月,禹洲原执行总裁许珂加盟方直集团任总裁职务,就被外界解读为方直集团IPO按下快速键。公开资料显示,现年42岁的许珂在有着近10年的万科工作经历,在最近7年时间换了3家房企,相继任职阳光城、泰禾、禹洲。

招股书显示,陈专及其投资的控股公司WilkSpecial、WilkJoyful、WilkClassic、WilkVantage及WilkInfinite为其控股股东。目前,陈专及其配偶陈耀华合计对方直发展持股95%,陈专担任方直发展董事长兼CEO。

在招股书中,方直发展并非披露其销售额数据;据第三方机构克而瑞披露的历年房企销售额榜单显示,2018年方直集团以67.5亿元的全口径销售额,排行第178位;2019年、2020年的房企销售额TOP200中,则无方直集团的身影。(吴亚)